El nuevo impuesto de plusvalía

El pasado mes de octubre, una Sentencia del Tribunal Constitucional tumbaba el impuesto de plusvalía. La desaparición de dicho impuesto traería como consecuencia una gran pérdida económica para las arcas municipales, pues constituye una de las principales y más beneficiosas fuentes de ingresos. En el post de hoy, analizamos el objeto de gravamen del impuesto, el pronunciamiento del Tribunal Constitucional de 26 de octubre del año en curso y explicamos las dos modalidades de cálculo recogidas en el Real Decreto Ley aprobado por el Gobierno para poder seguir aplicando dicho gravamen.

• Objeto del impuesto de plusvalía

El impuesto de plusvalía grava el incremento de valor de los bienes inmuebles urbanos (viviendas, garajes, locales) cuando se produce una transmisión de la propiedad, ya sea por actos inter vivos (venta, donación…) o mortis causa (herencia). Grava la ganancia obtenida que responde a la revalorización del suelo sobre el que radica el inmueble.

Ejemplo: En 2005, Ana adquiere una vivienda por 150.000€, en 2021 la vende por 200.000€.

• Controversias sobre el cálculo del impuesto

El Tribunal Constitucional declaró abusivo este impuesto por la fórmula de calcularlo, pues la base imponible se calculaba aplicando unos coeficientes al valor catastral, éstos variaban según los años transcurridos entre una y otra transmisión. Este sistema presumía una revalorización continua del mercado inmobiliario, sin tener en cuenta que existían períodos en los que los precios fluctuaban a la baja.

En consecuencia, el Constitucional, que ya había dictado sentencia en 2017 en la que declaró exento de plusvalía las transmisiones que conllevasen pérdidas y posteriormente en 2019 declaró la exención si dicho gravamen superaba la ganancia real obtenida por el obligado tributario, ha terminado dinamitando el impuesto de plusvalía en su resolución del pasado 26 de octubre, en la que declaró inconstitucional su sistema de cálculo (no reflejaba la situación del mercado y no podía existir un único método de determinación de la base imponible).

• Nueva regulación

Ante dicha resolución y a la vista de las pérdidas económicas que suponía para los Ayuntamientos, el pasado día 8 fue publicado en el BOE mediante Real Decreto-Ley la nueva regulación para el cálculo de la base imponible de dicho impuesto. El uso de Real Decreto- Ley para acometer dicha regulación está siendo muy cuestionado, pues algunos expertos advierten de su riesgo de inconstitucionalidad, el cuál queda solventado si posteriormente se tramita como proyecto de Ley.

Para adecuar las normativas, el Gobierno otorga en dicho Real Decreto-Ley un plazo de seis meses a las entidades locales para adaptar el nuevo marco legal.

El Real Decreto introduce cambios sustanciales, entre ellos, cabe destacar que se gravarán las transmisiones de menos de un año (hasta ahora estaban exentas), al igual que las transmisiones que no conlleven ganancia. La principal novedad radica en las dos modalidades de cálculo del tributo, siendo el contribuyente quién elija el sistema más conveniente:

1. Sistema de ganancia real

Se obtiene la base imponible del impuesto de plusvalía aplicando el porcentaje que corresponde al valor del suelo (ubicado en el seno del valor catastral) sobre la ganancia obtenida.

2. Sistema objetivo

Similar al método que se aplicaba con anterioridad, se sustituyen los porcentajes anuales por unos coeficientes máximos, fijados según los años transcurridos desde la adquisición hasta la transmisión del inmueble. Dichos coeficientes se actualizarán cada año para tener en cuenta las circunstancias del mercado.

La base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo, en el momento de la transmisión, por el coeficiente que fije el Ayuntamiento competente, y que no podrá superar el tope estatal (30%).

El valor catastral suele aparecer en el recibo del IBI, a continuación de la referencia catastral.

Coeficientes:

1 año 0,14

2 años 0,13

3 años 0,15

4 años 0,16

5 años 0,17

6 años 0,17

7 años 0,16

8 años 0,12

9 años 0,10

10 años 0,09

11 años 0,08

12 años 0,08

13 años 0,08

14 años 0,10

15 años 0,12

16 años 0,16

17 años 0,20

18 años 0,26

19 años 0,36

20 o más años 0,45

Ejemplo 1:

Antonio adquiere una vivienda por 310.000€ en 2017 y la vende por 350.000€ en 2021.

El valor catastral es de 100.000, el 60% (60.000 euros) relativo al suelo y el 40% (40.000 euros) al inmueble.

Sistema de plusvalía real:

Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 60% de la ganancia (40.000€), que da como resultado 24.000 euros.

Sistema objetivo:

Hay que aplicar a los 60.000 euros del valor catastral el coeficiente que corresponde, en este caso 0,17, que da como resultado 10.200 euros.

Antonio deberá elegir qué método prefiere, en este caso, le es más favorable el método objetivo.

Ejemplo 2:

Marta adquiere una vivienda por 250.000€ en 2014 y la vende por 260.000€ en 2021.

El valor catastral es de 100.000€, el 80% (80.000 euros) relativo al suelo y el 20% (20.000 euros) al inmueble.

Sistema de plusvalía real:

Para calcular la base imponible según la plusvalía real habrá que calcular el 80% de la ganancia (10.000€), que da como resultado 2.000 euros.

Sistema objetivo:

Hay que aplicar a los 80.000 euros del valor catastral el coeficiente que corresponde, en este caso 0,12, que da como resultado 2.400 euros.

Marta deberá elegir qué método prefiere, en este caso, le es más favorable el método de plusvalía real.

Si necesita más información sobre el impuesto de plusvalía, no dude en concertar cita de asesoramiento.

Infórmese de sus derechos y proteja sus intereses.

María Pérez Cobos

Abogada