Supresión del Art. 28 de la Ley Hipotecaria, facilidad para vender inmuebles heredados

Actualizado: 29 jul 2021

El pasado 2 de junio, se publicó en el BOE la Ley 8/2021, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica; con el objeto de adecuar las instituciones al nuevo escenario, se ha procedido a la modificación y derogación de numerosos preceptos de distintos cuerpos legales, entre ellos, la Ley Hipotecaria.


En el post de hoy, vamos a analizar el artículo 28 de la Ley hipotecaria y las consecuencias de su derogación. Dicho precepto, establece un plazo de dos años desde el fallecimiento del propietario sin herederos forzosos para que el comprador de dicho inmueble pueda instar en el Registro de la Propiedad la inscripción de la adquisición.


No obstante, antes de analizar las consecuencias de dicho precepto y de su derogación, es necesario realizar una breve explicación relativa a la condición de heredero forzoso y su participación en la herencia, para más información puede consultar nuestro post sobre herencias, así como nuestro post sobre los principales problemas que surgen al heredar.

Un heredero forzoso es aquél a quien la ley reserva una porción de los bienes del causante, dicha porción se denomina legítima. Son herederos forzosos los hijos y descendientes respecto de sus padres y ascendientes. No obstante, el cónyuge del causante también tiene derechos sucesorios, pero en forma de usufructo.

El artículo 808 del Código Civil, establece que la herencia se divide en tres tercios iguales: legítima, mejora y libre disposición. De esos tres tercios, el de legítima y el de mejora corresponden a los herederos forzosos. Si bien el tercio de legítima debe distribuirse en partes iguales entre los herederos forzosos, la parte de mejora puede distribuirse entre todos, algunos o ser atribuida solo a un heredero forzoso, para ello, se estará a lo que el causante hubiera dispuesto en el testamento. En caso de fallecer sin testamento, los herederos forzosos recibirían la herencia en iguales partes.


Pero ¿Qué ocurre cuando no existen herederos forzosos?

Pensemos en una persona que fallece soltero o viudo, que carece de descendientes (hijos/nietos) y de ascendientes (padres/abuelos). En este caso, serán los parientes colaterales los que ostenten la condición de herederos (hermanos, primos, sobrinos, etc.)

Pues bien, como se apuntaba al inicio, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria impide durante dos años la inscripción en el Registro de la Propiedad de la compra de un inmueble perteneciente a un fallecido sin herederos forzosos.

Debemos tener en cuenta que, la imposibilidad de inscripción en el Registro conlleva numerosos problemas. En primer lugar, la obtención de financiación, pues una entidad financiera deniega la hipoteca al interesado si dicha obligación no puede ser inscrita como carga del inmueble, ya que al carecer de fe pública no tiene valor frente a terceros . En segundo lugar, el comprador que accede a comprar, se encontraba en una situación de inseguridad, pues de aparecer un heredero forzoso que reclamase la herencia, perdía la propiedad. En tercer lugar, dado que no cualquier persona está interesada en adquirir un bien que no puede inscribir hasta pasados dos años desde el fallecimiento, los herederos debían correr con los gastos que generaba dicha vivienda (tributos, seguros, comunidad…); además, al no ser parientes directos, sino colaterales, el impuesto de sucesiones resulta a ingresar, por ende, su situación también es gravosa.


En consecuencia, la eliminación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria supone un hito en la agilización de la venta de inmuebles por los herederos, así como del fomento de negocios jurídicos y dotación de seguridad jurídica al comprador, que no se ve limitado temporalmente y puede adquirir con plenas garantías.


Si necesita más información sobre compraventa de inmuebles o sobre inmuebles recibidos por herencia, no dude en concertar cita de asesoramiento.


Infórmese de sus derechos y proteja sus intereses.


María Pérez Cobos

Abogada






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