En los últimos años, el mercado inmobiliario ha experimentado variaciones sustanciales, si bien en España siempre ha imperado la compraventa de inmuebles, la inestabilidad laboral y la ausencia de ahorros suficientes han propiciado el auge del alquiler de viviendas. Con el objetivo de clarificar los aspectos más relevantes de esta materia, en el post de hoy abordaremos los siguientes extremos: normativa, obligaciones de las partes, posibles garantías de pago, subrogación y causas de resolución de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
El arrendamiento es la relación jurídica que se establece entre el titular de un inmueble (arrendador), cuando cede el uso del inmueble a un tercero (el arrendatario) para satisfacer su necesidad de vivienda, a cambio del pago de una renta.
Normativa
El artículo 4 de la Ley de arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Obligaciones de las partes
Obligaciones del arrendador
Ceder el uso del inmueble arrendado.
Hacer las reparaciones necesarias para que el inmueble se conserve en un estado que haga posible su uso y habitabilidad.
Proporcionar al arrendatario el goce pacífico durante el arrendamiento.
Obligaciones del arrendatario:
Abonar la renta.
Satisfacer las garantías convenidas: fianza, aval, depósito, seguro.
No realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Destinar el inmueble al uso convenido en el contrato.
No subarrendar la vivienda sin consentimiento del arrendador.
No causar daños en el inmueble por dolo o negligencia.
No ejecutar obras sin el consentimiento del arrendador.
Comunicar a la mayor brevedad roturas, averías y desperfectos.
El incumplimiento de cualquiera de estas obligaciones, dará derecho a la otra parte a resolver el contrato de arrendamiento, así como a reclamar las cuantías adeudadas y/o los daños y perjuicios que se hubieran producido en el inmueble.
Duración mínima y renovación
Son las partes las que libremente fijan el plazo de arrendamiento, no obstante, si no hubieran pactado plazo mínimo se entenderá que éste es de un año a partir de la firma del contrato, prorrogándose por iguales plazos hasta alcanzar los tres años.
No obstante, cabe que el arrendador o el arrendatario comuniquen su voluntad de no prorrogar el contrato. Así pues, si el arrendatario no quiere continuar con el arrendamiento, deberá preavisar al arrendador con treinta días de antelación y a través de un medio que deje constancia. Si por el contrario, el arrendador necesita el inmueble para constituir su vivienda habitual y permanente, o el de su ex cónyuge tras un procedimiento de divorcio, descendiente o ascendiente; deberá preavisar al arrendatario con dos meses de antelación a la fecha de renovación del contrato.
Garantías de pago
· Fianza. El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al propietario a solicitar una mensualidad de la renta al inicio de la relación contractual. Cuando ésta finalice, deberá devolverse la fianza, salvo que el arrendatario hubiera incumplido sus obligaciones de pago o se aprecien desperfectos en la vivienda.
· Aval. Puede ser personal o bancario. Si el arrendatario incumple, el avalista se hará responsable de los mismos. Por tanto, el propietario podría dirigirse contra el avalista para lograr la satisfacción de lo adeudado o por daños en la vivienda.
· Depósito. Consiste en la inmovilización de determinada cuantía a favor del propietario. En caso de incumplimiento o impagos, podrá acceder a ese dinero.
· Seguro de arrendamiento. Se trata de un seguro particular, por el que en caso de incumplimiento por el arrendatario de su obligación de pago o por daños en la vivienda, la aseguradora contratada se hará cargo de los mismos.
Subrogación en el contrato de arrendamiento
En determinados casos, el contrato de arrendamiento puede ser asumido por persona ligada al arrendatario tras la salida de éste de la relación contractual.
- Fallecimiento del arrendatario: el cónyuge viudo, la pareja de hecho, los hijos, ascendientes o hermanos que convivían en la vivienda arrendada con el fallecido, pueden subrogarse en el contrato de arrendamiento, con las mismas obligaciones y derechos que venía cumpliendo el anterior titular.
- Separación/ divorcio: si el inmueble constituía domicilio habitual del matrimonio o pareja de hecho y su uso ha sido atribuido a quien no era titular del contrato, la ley permite la subrogación en el arrendamiento.
Para que proceda la subrogación es necesario realizar las siguientes actuaciones:
1. Notificar al arrendador en el plazo de tres meses desde el hecho causante (fallecimiento o divorcio), indicando su voluntad de subrogarse en el meritado contrato. Dicha comunicación deberá acompañarse de certificado de defunción o Sentencia que atribuya el uso de la vivienda.
2. Acreditar la relación de parentesco con el anterior arrendatario: libro de familia, certificado de pareja de hecho, empadronamiento, contrato de alquiler de la vivienda común, etc.
Resolución del contrato
El contrato de arrendamiento se puede extinguir por las siguientes causas:
1. Por voluntad de las partes.
2. Por incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato.
3. Por llegar la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
4. Por el cumplimiento de condiciones resolutorias (por ejemplo, si se hubiera pactado que en caso de necesitar el edificio donde radica la vivienda una reforma estructural, el contrato finalizaba y ocurriera ese hecho).
5. Por establecerlo la ley o las partes (por ejemplo, si el arrendatario desiste del contrato por movilidad laboral).
Ejemplo práctico:
Juana, propietaria de una vivienda, celebra contrato de arrendamiento con Luis y Pablo. Pactan una duración de un año y establecen una renta de 700€ mensuales.
El termo deja de funcionar, por lo que no tienen agua caliente.
Luis y Pablo deben comunicárselo a Juana, pues está obligada a realizar las reparaciones necesarias para que la vivienda sirva para el uso pactado.
El vecino de arriba organiza fiestas todos los sábados.
En primer lugar, los arrendatarios deben avisar a la policía para que se persone en el domicilio del vecino. Posteriormente, deben informar a Juana del problema para que se lo comunique al Presidente de la Comunidad y al Administrador (si lo hubiera), e interpongan las acciones extrajudiciales y judiciales correspondientes.
Luis decide abandonar la vivienda.
Pablo debe comunicar a Juana que Luis se ha marchado y su voluntad de desistir del contrato o seguir como único arrendatario. Si quiere seguir con el arrendamiento, deberán firmar nuevo contrato, en dicho contrato Juana puede pedir garantías adicionales de pago.
Pablo quiere cambiar la bañera por una ducha.
Las reformas deben ser autorizadas por la arrendadora para que puedan llevarse a cabo y para que sean abonadas como mejoras. Si no media consentimiento, Juana no abonará dicha reforma y podrá exigir la devolución al estado anterior de las cosas o bien una indemnización.
Juana necesita el inmueble porque se ha divorciado.
Juana deberá enviar una comunicación fehaciente a Pablo, con antelación de dos meses para que no se renueve el contrato de arrendamiento.
Pablo no atiende el requerimiento de Juana, no se marcha del inmueble y deja de abonar la renta.
Juana deberá acudir a la vía judicial para que Pablo sea desahuciado y condenado a abonar las rentas impagadas.
Si está pensando en arrendar su vivienda, consúltenos sobre la redacción de contratos de arrendamientos, pues un buen contrato puede evitarle innumerables problemas.
Si tiene problemas con su arrendador o su arrendatario, contáctenos y le prestaremos el asesoramiento que necesita.
Infórmese de sus derechos y proteja sus intereses.
María Pérez Cobos
Abogada
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