Tras ser aprobada en el Congreso el 27 de abril de 2023, ratificada por el Senado el 18 de mayo, y tras ser publicada en el día de ayer en el BOE, hoy entra en vigor la Ley 12/2023 de vivienda. En el siguiente post analizaremos la repercusión que dicha Ley tiene en los contratos de alquiler.
Entre los objetivos perseguidos por la Ley se encuentran: la protección a las familias vulnerables, promover el arrendamiento de viviendas vacías, dificultar los desahucios y aumentar los impuestos a los grandes tenedores de viviendas.
A tal fin, se han articulado las siguientes medidas:
Pago de la renta del alquiler: la Ley establece que “el inquilino deberá efectuar el pago a través de medios electrónicos". Sin embargo, se contempla la posibilidad de que “excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada”.
Límite para la actualización de la renta: cuando el arrendador no sea un gran tenedor, es decir, no sea propietario de cinco o más viviendas en zonas tensionadas, las partes pueden pactar la actualización de la renta, con el límite del 2% del IPC en 2023. Para 2024 el límite se aumentará hasta el 3%.
Sustitución del IPC como índice para la actualización: en 2025 se creará un índice específico para la actualización de la renta, pues el IPC ha experimentado grandes variaciones en los últimos tiempos que suponen un encarecimiento adicional de un sector ya de por sí en continua alza.
Protección ante desahucios: la Ley remite al arbitraje para que arrendador y arrendatario lleguen a un acuerdo. En caso de no conseguir un acuerdo, el desahucio no se ejecutaría hasta que los servicios sociales brindasen al arrendatario una solución habitacional. Asimismo, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de desahucio, que aplazarán los procedimientos más de dos años.
Bonificaciones para los arrendadores: con el objetivo que se alquilen viviendas que se encuentran vacías, se prevé una bonificación en el IRPF para aquellos arrendadores que alquilen una vivienda en una zona tensionada. Una zona tensionada, según la nueva Ley, es aquella en la que se cumpla uno de los siguientes requisitos:
1. El coste de la hipoteca o el alquiler, más los suministros básicos, superan el 30% de los ingresos.
2. El precio de la vivienda, ya sea de compra o alquiler, en los cinco años previos a la declaración, ha experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al del IPC autonómico.
Cuantía de la bonificación por arrendamiento:
50% a todos los propietarios que alquilen una vivienda.
60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores.
70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o cuando se destine la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica».
90% si «la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior”.
Gastos de intermediación a cargo del arrendador: Al contrario de lo que se venía haciendo, la Ley establece en su artículo 20.1 que “los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.
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María Pérez Cobos
Abogada
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