El Gobierno de coalición, PSOE y Unidas Podemos, ha presentado ante el Congreso la Ley de Vivienda; dicha regulación supone un hito histórico, pues constituye la primera ley sobre dicha materia en nuestro país.
Recordamos que la competencia en materia de vivienda está cedida por el Estado a las Comunidades Autónomas, por ende, cada una de las autonomías puede acogerse o no a su aplicación en su ámbito territorial.
Con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda y abaratar el coste del alquiler, el Gobierno articula una serie de medidas tendentes a la protección de inquilinos y pequeños propietarios, a quienes otorga beneficios fiscales para que pongan en alquiler viviendas; asimismo, penaliza a través del IBI a aquellos propietarios que mantienen vacías sus inmuebles y congela los beneficios de los grandes tenedores de viviendas.
Los conceptos claves de la nueva Ley de vivienda son los siguientes:
- Bono de alquiler para jóvenes de entre 18 y 35 años: el Gobierno establece una ayuda de 250€ para que los jóvenes puedan alquilar una vivienda, siempre que el límite de ingresos no sobrepase los 23.725 euros.
- Vivienda asequible incentivada: se refiere a la vivienda de titularidad privada, a cuyo propietario la Administración otorga beneficios a cambio de que destine el inmueble a alquiler por personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.
- Áreas tensionadas: Se fomenta la limitación del precio cuando la vivienda se encuentre en zona denominada tensionada. Se considerará tensionada la zona cuando el coste de la vivienda (hipoteca o el alquiler), más los gastos de suministros supere el 30% de los ingresos medios. También se considerará tensionada si en los últimos cinco años el precio ha subido al menos un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC.
Las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos serán los organismos encargados de declarar una zona como tensionada. En cuanto al tiempo de la misma, se limitará a un periodo de tres años, prorrogable anualmente si subsistan las circunstancias que motivaron dicha declaración.
- Beneficios para pequeños tenedores: con este concepto, se alude a los pequeños propietarios de inmuebles, quiénes pueden acogerse a incentivos fiscales aplicables en su IRPF:
Bonificación de hasta el 90%: si el propietario decide bajar la renta de su inquilino un 5% con respecto al anterior contrato.
Bonificación del 70% para el propietario que alquila por primera vez una vivienda a una persona entre 18 y 35 años, si la vivienda está ubicada en zona tensionadas o destinar el inmueble a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad.
Bonificación del 60% para el propietario que congele el precio de alquiler y que haya realizado obras de rehabilitación.
Bonificación del 50% para el resto de casos.
- Recargo en el IBI por mantener viviendas vacías: La ley permite a los ayuntamientos efectuar un recargo en el IBI al propietario de vivienda vacía, dicho recargo será:
Del 50% cuando sin causa justificada la vivienda lleve más de dos años vacía y pertenezca a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial puede alcanzar hasta el 150%.
Del 100% cuando la vivienda lleve vacía más de tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación.
Del 150% en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.
- Grandes tenedores: así se considera a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Sin embargo, dicha cualidad estará sujeta a las características de una zona que se declare tensionada, pues en la memoria que acompañe a la propuesta de declaración de zona tensionada se definirán los criterios para la consideración de gran tenedor de vivienda en función de su potencial influencia, por el volumen de inmuebles de uso residencial de su titularidad en el mercado de alquiler de dicha zona.
- Creación de un fondo social de vivienda: en nuestro país hay 290.000 viviendas sociales, lo que representa el 1,6% de viviendas, mientras que en otros países de nuestro entorno alcanzan el 15%.
Para aumentar el parque de viviendas, la nueva legislación establece una reserva del 30% de las viviendas de nuevas promociones a vivienda protegida, para ellos, se establecerán mecanismos de compensación a los promotores. No obstante, se podrá permitir excepcionalmente una reserva inferior.
- Protección ante desahucio: Los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar situación de vulnerabilidad, en caso afirmativo, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional.
- Creación de un registro público de contratos de alquiler: vinculado a los actuales registros autonómicos de fianzas con el objetivo de incrementar la información disponible para el desarrollo del sistema de índices de referencia de precios del alquiler.
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María Pérez Cobos
Abogada
